从信贷周期看美港日房价,中国楼市到顶了吗?

2016-10-20   作者: admin   来源: 未知

“ 国庆期间,全国多个热点城市的房地产市场展开严厉的限购限贷政策,很多人发问房价大顶是不是就要来了,还是一如既往地重复过去“调控→下跌→刺激→暴涨”的轮回。借鉴美国、香港、日本三个国家和地区过去的房地产经验,压死骆驼的最后一根稻草往往是加息

“ 国庆期间,全国多个热点城市的房地产市场展开严厉的限购限贷政策,很多人发问房价大顶是不是就要来了,还是一如既往地重复过去“调控→下跌→刺激→暴涨”的轮回。借鉴美国、香港、日本三个国家和地区过去的房地产经验,压死骆驼的最后一根稻草往往是加息,而不是其它。货币政策没有收紧,谈崩盘为时尚早。

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从房价的影响因素来看,长期还是看人口变化,如果一个地区的人口是不断流出的,那这个城市的房价即便短期内出现上涨的情况,但长期趋势一定是下跌的。

放大到一个国家,结果也是一样的,如果这个国家的年轻人越来越少,购买能力越来越弱,老龄化日趋严重,那这个国家房价的整体趋势也最终逃脱不了下跌的命运。

日本就是一个典型的例子。1980年,日本就出现了人口老龄化,其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降,从1981年到1991年,这一年龄段的人口由1995万降至1573万,降幅达到21%,最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭。而戳破这一巨大泡沫的就是信贷政策的转变。

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人口增减对房价的影响是长期的,也是缓慢的,起不了立竿见影的效果。而信贷则是急速而又猛烈的,往往成为引爆房价下跌的导火索。

从美国、香港、日本过去的历史经验来看,房价泡沫的破裂无一不是跟加息相关。

上世纪90年代,美国房地产经历了近十年的过度繁荣,房价虚高并且泡沫化日趋严重。步入21世纪初,互联网泡沫破裂,美国为刺激经济增长,接连降息。从2000年5月份到2003年6月份,联邦基准利率连续十二次下调,一度从最高点6.5%将至1%。

宽裕的流动性一定程度上支撑了美国经济,同时也使房价步步走高。

长期低利率的货币政策,极大点燃了美国人的购房热情。

房地产成为带动美国经济发展的引擎,2002年到2005年,美国大多数城市每年房价的涨幅都在10%以上,特别是在2004-2006年,房价的涨速进一步加快,居民杠杆率越加越高。

低息环境下,大量低成本的资金沉淀在银行体系,导致银行有着巨大的贷款冲动。在获利动机驱使下,美国金融机构不断降低次级抵押贷款原有的放贷标准,使得次级抵押贷款的发放规模不断扩大。

这些次级抵押贷款像一颗定时炸弹掖藏在宽松的货币政策下,一旦加息的火候达到某种程度,极有可能引爆这颗震撼力极强的炸弹。

从2004年6月份,美国正式开启加息周期,截止到2006年6月份,短短两年时间,美国历经17次加息,利率如过山车般从1%再度上调至5.25%。

2006年7月,美国房价达到了最高点,随后开始逐步下跌。随着利息的上升,次级贷款的借款者无力偿还贷款,导致大量违约贷款的发生,又由于房价下跌,导致以房屋为抵押发放次级抵押贷款的金融机构出现大幅亏损。

2007年底美国房地产泡沫破裂,并进而引发了次贷危机和整个金融体系的危机。后来在美国多项救市政策的合力之下,美国房地产才逐步走出低谷。

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香港房价在全世界所有城市排名靠前,曾经同样没有逃脱流动性收紧房价下跌的魔咒。

数据来源:Choice

从以上图表看得出来,上个世纪90年代初到1994年,是美国的降息周期,实施的是宽松的货币政策。

香港因为跟美国保持固定汇率制度,加息降息一直都和美国保持一致。

在美国实施宽松货币政策期间,香港也多次降息,最低利率一度达到-10%,尽管全港通货膨胀率高达7%、8%。低成本的资金使用率彻底点燃了港人动用高杠杆投资房产的热情。

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